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Überlegungen zum Immobilienerwerb in Spanien / 21.03.2011
 
I. Unterschied zum deutschen Recht

In Spanien werden Grundstücksgeschäfte idR zu erst durch einen privatschriftlichen Vertrag abgewickelt. Während privatschriftliche Veräußerungsverträge in Deutschland nichtig sind (§ 311 b BGB) ist das in Spanien grundsätzlich nicht der Fall.
Das Eigentum an einer Immobilie kann rechtlich wirksam schon durch einen einfachen privat-schriftlichen Vertrag übertragen werden. Nur aber ein notarieller Kaufvertrag ermöglicht die Eintragung im Grundbuch und damit im Gegensatz zu einem lediglich privatschriftlichen Erwerb eine absolute rechtliche Absicherung gegen Drittverfügungen und gutgläubigen Erwerb durch Dritte.

Nach Art. 1278 Código Civil (Spanisches Zivilgesetzbuch) sind Verträge rechtswirksam, sofern nur die vertragswesentlichen Voraussetzungen des Art. 1261 CC (Einigung der Vertragsteile, Bestimmtheit des Vertragsobjekts und Rechtsgrund des Geschäfts) erfüllt sind.
Zwar heißt es in Art. 1280 Nr. 1 CC, dass Grundstücksgeschäfte der notariellen Beurkundung bedürfen, die Nichteinhaltung dieser Form hat aber nicht die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge. Vielmehr bestimmt Art. 1279 CC in diesem Falle, dass sich die Vertragsteile gegenseitig zwingen können, diese Form einzuhalten (Durchführung der notariellen Beurkundung) sobald die Einigung über die übrigen für die Wirksamkeit des Vertrages erforderlichen Voraussetzungen gegeben sind. Die notarielle Form bei Grundstückskaufverträgen dient somit nur der Beweissicherung.

Grundstückskaufverträge sind damit in aller Regel formlos gültig, abgesehen von Ausnahmefällen wie z.B.:

- Im Falle der Schenkung von Immobilien (Art. 633 CC)
- Bei Time-Sharing-Verträgen zur Begründung von turnusmässigen
Nutzungsrechten ( nach Art 4 des Gesetzes Nr. 42/1988 müssen diese in notarieller Form begründet und ins Grundbuch eingetragen werden)

Liegt ein rechtswirksamer schuldrechtlicher Vertrag vor, braucht es zur Übertragung des Eigentums nur noch der Übergabe der Sache. Nach Art. 1462 I CC ist die Inbesitznahme der Sache die Übergabe. Es reicht also aus, wenn dem Erwerber der Wohnungsschlüssel ausgehändigt oder ihm sonst die Verfügungsmacht über das gekaufte Grundstück eingeräumt wird.
Für den Fall, dass der Kauf mittels öffentlicher (notarieller) Urkunde stattgefunden hat, bestimmt Art. 1462 II CC, dass die Errichtung dieser Urkunde der Übergabe des
Vertragsobjekts gleichsteht, es sei denn, in der Urkunde ist das Gegenteil bestimmt (Eigentumsvorbehalt bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises).

Aus der Wirksamkeit des privatschriftlichen Veräußerungsvertrages ergibt sich auch, dass man aus diesem Vertrag heraus berechtigt ist, den Verkäufer (oder den Käufer) auf Erfüllung des Vertrages zu verklagen.
Bei der gerichtlichen Durchsetzung ergeben sich jedoch gravierende Probleme:
Zum einen gelten vor Gericht nur Originale, zudem kommt privatschriftlichen Verträge keinen Beweiswert zu, was deren Ausstellungsdatum angeht. Zum anderen dauern Prozesse wegen der Überlastung der spanischen Gerichte sehr lange und können erheblich teurer sein als in Deutschland (neben dem Rechtsanwalt muß noch ein Prozessvertreter , ein sog. Procurador bezahlt werden). Daneben sind Urteile in Spanien nur sehr schwer vorläufig vollstreckbar.
Im übrigen muss man sich der Gefahr bewusst sein, dass ein kriminell veranlagter Verkäufer trotz eines bindenden privatschriftlichen Kaufvertrages sich nicht gehindert sieht, die Immobilie noch einmal zu verkaufen.

Ein weiterer Nachteil bei der klageweisen Geltendmachung ist die Tatsache, dass in diesem Fall der privatschriftliche Vertrag offengelegt werden muß, auch gegenüber dem Finanzamt, was insbesondere im Fall der Unterverbriefung steuerliche Nachteile nach sich zieht.

Im Gegensatz zur Abwicklung von Grundstückstransaktionen in Deutschland werden in Spanien in der Regel Rechtsawälte eingeschaltet. Dies hängt vor allem auch damit zusammen, dass die spanischen Notare nicht beratend tätig sind, sondern nur beurkunden. Der Anwalt koordiniert deshalb die einzelnen Handlungen und führt Regie. Er arbeitet die privatschriftlichen Verträge aus und sorgt dafür, dass die Verträge unter besonderer Wahrung der Mandanteninteressen notariell beurkundet und die verschiedenen Zahlungen geleistet werden. Er liefert auch regelmässig den beurkundenden Notar einen Vertragsentwurf und kümmert sich um die Eintragung des Käufers im Grundbuch, da dies nicht zu den Aufgaben eines spanischen Notars gehört (seine Tätigkeit endet mit Faxvorlage der notariellen Urkunde an das Grundbuchamt).



II. Überlegungen vor einem Immobilienkauf

Der Käufer sollte nach Möglichkeit nachfolgende Unterlagen von dem Verkäufer für eine erste Prüfung anfordern:


1. Kopie der ersten Ausfertigung des notariellen Kaufvertrages des Verkäufers

Hieraus ersieht man, wann der Verkäufer das Eigentum erworben und welchen Preis er angegeben hat und welche sonstigen Vereinbarungen er mit dem seinerzeitigen Verkäufer getroffen hat.



2. Grundbuchauszug (Nota Simple)

Der Grundbuchauszug gibt Aufschluss, ob der Verkäufer (noch) als Eigentümer eingetragen ist und ob Belastungen existieren.
Nach Art. 607 CC, 221, 222 LH ( Ley Hipotecaria) kann das Eigentumregister von jedem eingesehen werden, der ein legitimes Interesse hat. Sämtliche Grundstücke Spaniens sind in einem Zentralregister in Madrid erfasst. Zu beachten ist weiter, dass bei der "Nota Simple" es sich nur um eine unverbindliche Auskunft des Registrators handelt, für die er nicht haftet .
Problematisch ist, wenn ein Bewerber zwar Eigentümer des Grundstücks geworden ist, aber nicht ins Eigentumsregister eingetragen wurde. Nicht selten ist sogar, dass seit Verkauf durch den eingetragenen Grundstückseigentümer mehrere Verkäufe durch privatschriftliche Urkunden stattgefunden haben, ohne dass jeweils eine Eintragung erfolgte. Dieses Verfahren wird deshalb gewählt, weil dann keine Grunderwerbssteuer, Notar-, Gerichts- und sonstige Gebühren und Abgaben bezahlt werden müssen. Dennoch sind sämtliche Erwerber Eigentümer geworden und konn-ten demgemäß auch wieder weiterveräußern.
Dieses Problem wird jedoch akut, wenn der letzte Käufer darauf besteht, in das Grundbuch eingetragen zu werden. Insbesondere ist damit zu rechnen ist, dass sämtliche vorangegangenen Zwischenerwerber (sofern noch auffindbar) ihre Mitwirkung verweigern, da sie dann sämtliche Steuern und Gebühren nachzahlen müßten.
Weiter folgt daraus, dass der Enderwerber seinen nicht eingetragenen Verkäufer erst dann den Kaufpreis zahlen darf, wenn der noch als Eigentümer eingetragene 1. Verkäufer mitwirkt und die notarielle Urkunde zu Gunsten des Enderwerbers ausstellen läßt.


3. Wohnungseigentum

Handelt es sich um ein nach dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilte Wohnanlage ist unbedingt die Teilungserklärung, die Satzung der Eigentümergemeinschaft und das Protokoll der letzten Jahresversammlung der Eigentümer vorzulegen.
Danach kann festgestellt werden, ob Verbindlichkeiten bestehen, wie hoch das monatliche Wohngeld ist bzw. ob aufwendige Renovierungen oder sonstige Investitionen anstehen. Empfehlenswert ist auch eine Bestätigung des Verwalters, die ausweist, dass gerade der Verkäufer sämtliche Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft erfüllt hat.


III. Abschluß privatschriftlicher Kaufvertrag

Wie bereits erwähnt werden in den privatschriftlichen Vertrag (anders als in der notariellen Urkunde) alle wesentlichen Vertragsbedingungen festgelegt, wie Kaufpreis, Zahlungsart, Übergabe, Mitverkauf des Inventars usw. Die notarielle Urkunde wird in aller Regel erst dann errichtet, wenn die Vertragsbedingungen vollständig erfüllt sind.


1. Grundstücksgröße

Zu beachten ist, dass die in den notariellen Urkunden angegebenen Grundstücksgrößen oft nicht übereinstimmen, da zum Zwecke der Steuerersparnis früher die tatsächlichen Größen oft kleiner angegeben wurden.
Um die tatsächliche Grundstücksgröße festzustellen hilft nur die Vermessung durch ein privates Vermessungsbüro.
Zwei Fälle sind zu unterscheiden:

a) Kaufpreis wird unabhängig von der Grundstücksgröße festgelegt.

In diesem Fall hat der Käufer bei einer Abweichung keinerlei Rechte gegenüber dem Verkäufer (Art. 1471 CC).

b) Grundstücksgröße ist ausdrücklich zum Vertragsinhalt gemacht worden.

In diesem Fall kann der Käufer, sofern er ein kleineres Grundstück erhält entweder den Kaufpreis entsprechend mindern oder wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt, vom Vertrag zurücktreten (Art. 1469 CC).
Hat der Käufer mehr Grundbesitz erhalten als in der Urkunde vereinbart, muß er bei einer Überschreitung von bis zu 20 % den Kaufpreis entsprechend nachentrichten; bei über 20 % kann er wählen zwischen Nachentrichtung des Kaufpreises oder Auflösung des Vertrages.
Zu beachten ist, dass nach Art. 1472 CC die vorstehenden Rechte sechs Monate nach Übergabe der Immobilie verjähren.

Sofern im Nachhinein Grenzprobleme mit den Nachbarn auftreten und keine Einigung erzielt werden kann, wie die Grenze tatsächlich verläuft, kann zur amtlichen Feststellung ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden (Art. 384 - 387 CC), sog. "expediente de deslinde".
Reagiert der Nachbar nicht auf die Aufforderung zur Grenzfestsetzung, muß Klage erhoben werden.

Wie bereits erwähnt, ist es ratsam, ein Vermessungsbüro mit der Vermessung zu beauftragen. Der so erstellte Grundstücksplan sollte nach Möglichkeit in den Vertrag mit einbezogen werden. Ferner ist es ratsam, die so ermittelten Grundstücksgrenzen auch auf dem Grundstück selber zu markieren, falls dies nicht schon vorher geschehen ist.


2. Kaufpreis

Gemäß Art. 1445 CC ist der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Nach Art. 1500 CC ist der Kaufpreis nach den im Vertrag niedergelegten Bedingungen zu zahlen, bei Fehlen dieser Bedingungen, bei Übergabe der Sache.
Der Käufer hat davon auszugehen, dass die gesamte Kaufpreisbestimmung bereits im privatschriftlichen Vertrag niedergelegt werden und die notarielle Urkunde und damit die Eintragung des Eigentumsüberganges nur dann erhält, wenn er den Kaufpreis voll bezahlt hat. Dies bedeutet eine große Unsicherheit für den Käufer, da er bis zu seiner Eintragung keine Garantie hat, dass er das Eigentum auch endgültig erwirbt.
Auf der anderen Seite beinhaltet die notarielle Urkunde in aller Regel den offiziellen Eigentumsübergang auf den Käufer so dass sich der Verkäufer seinerseits absichern muß, dass er den Kaufpreis in diesem Fall erhält.
Abzuraten ist bei Vereinbarung von Ratenzahlung oder Stundung des Kaufpreises, dass die notarielle Urkunde erst dann errichtet werden soll, wenn der Kaufpreis voll bezahlt sei. Dies hat eine völlige Sicherheit des Verkäufers zur Folge, während andererseits der Käufer völlig schutzlos ist, weil er keine Vormerkung im Grundbuch erhalten kann.
Aus diesem Grund empfiehlt es sich, solche Verträge nur durch eine notarielle Urkunde abzuwickeln. Die Zahlung des letzten Kaufpreisteils sollte nur Zug um Zug gegen Ausstellung der „Carta de Pago“ (= Zahlungsquittung) durch den Verkäufer erfolgen. Nach Zahlung der letzten Rate sollte die Bestätigung des Verkäufers über die vollständige Kaufpreiszahlung auch in das Eigentumsregister eingetragen werden, damit das Register die tatsächliche Situation auch wiederspiegelt.

Alle anderen in deutschen Kaufverträgen enthaltenen Vertragsbedingungen wie genaue Übergangszeit des Vertragsobjekts, Mitverkauf des Inventars, Sachmängelhaftung sind in aller Regel nicht in der notariellen Urkunde geregelt, sondern befinden sich im privatschriftlichen Vertrag. Unbedingt sollten auch die Zahlung aller Kosten und Steuern, insbesondere der Quellensteuer für nichtresidente und die "plus valia" geregelt werden.
Neben den Grundbuchdaten der Immobilie sollte auch eine genaue Inventarliste erstellt werden, falls Inventar mitverkauft wird.


3. Sonderfall Unterverbriefung

Im Gegensatz zum deutschen Recht führt die notarielle Unterverbriefung in Spanien nicht automatisch zur Nichtigkeit des Vertrages. Allerdings liegt in diesem Fall eine strafbare Steuerhinterziehung etc. vor.
Vor notariellem Vertragsschluß sollten sich die Vertragsparteien folgende Vorschriften vor Augen führen:

Zum einen hat gemäß Art. 46 ITP der spanische Fiskus ein Nachprüfungsrecht hinsichtlich der Bewertung von Immobilienübertragungen.
Ferner kann sich die Unterverbriefung für den Käufer dann besonders nachteilig auswirken, wenn er die erworbene Immobilie anschließend in einem unter 10 Jahren liegendem Zeitraum weiterverkauft und sein Käufer die Verbriefung des tatsächlichen Kaufpreises verlangt. Der von dem Käufer durch den Weiterverkauf erzielte Nettokapitalgewinn unterliegt der sogenannten Spekulationssteuer .

Weiter ist zu beachten, dass nach dem spanischen Recht verschiedene Personen Vorkaufsrechte haben können. Nach Abschluß des notariellen Kaufvertrages kann dieser Personenkreis möglicherweise sein Vorkaufsrecht unter Berufung auf den verbrieften Kaufpreis ausüben.


IV. Abschluß notarieller Vertrag ("Escritura")

1. Bedeutung der Escritura

Darunter versteht man jede notarielle Urkunde (Niederschrift). Sie hat demnach nicht die gleiche Bedeutung wie der notarielle Kaufvertrag in Deutschland. Die Escritura hat grundsätzlich nach Art. 1462 II CC den Eigentumsübergang zur Folge. Sie wird in aller Regel erst dann errichtet, wenn alle Verbindlichkeiten zwischen den Parteien erledigt sind oder Zug um Zug bei Unterzeichnung der Escritura erledigt werden.

2. Errichtung einer notariellen Urkunde vor einem ausländischen Notar

Zum einen können Beurkundungen in Spanien von einem spanischen Notar vorgenommen werden, ebenso im Ausland vor einem spanischen Konsul (mit notarieller Funktion). In beiden Fällen beurkundet der spanische Notar oder Konsul nur die von den Parteien abgegebenen Erklärungen, übernehmen allerdings für deren Inhalt keinerlei Haftung oder Garantie.

Zulässig ist auch, dass ein im Ausland ansässiger Notar die Escritura errichtet. Damit können die in Spanien nicht residenten Vertragsparteien den Kaufvertrag über eine spanische Immobilie auch vor einem ausländischen Notar beurkunden lassen, ohne dass deswegen die Eintragung ins Grundbuch abgelehnt werden könnte.
Gegen eine Beurkundung spanischer Grundstückskaufverträge vor ausländischen Notaren sprechen jedoch praktische Gesichtspunkte.
In der Regel ist der ausländische Notar überfordert, weil die Protokollierung von Grundstückskaufverträgen nach spanischem Recht die Kenntnis des spanischen materiellen und formellen Grundbuchrechts voraussetzt. Außerdem sind zahlreiche Verwaltungsbestimmungen zu beachten, die nur die ständig mit der Materie befaßte Urkundsperson kennen kann.
Desweiteren ist das Sicherungssystem (Zusammenarbeit des Notars mit dem Grundbuchrichter) auf spanische Notare zugeschnitten. Es stellt sich deshalb die Frage, ob sich ein deutscher Notar einen Gefallen tut, einen entsprechenden Kaufvertrag zu beurkunden, der erst nach Behebung zahlreicher Beanstandungen Chancen auf Eintragung hat. Desweiteren erscheint für die Vertragsparteien das Risiko erheblich größer, erst mit Verzögerungen und den sich hieraus ergebenden Konsequenzen und Unsicherheiten im spanischen Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden.

Sofern die Parteien zur notariellen Beurkundung nicht selbst nach Spanien kommen können, empfiehlt es sich entsprechende Erwerbs- und Verkaufsvollmachten bei einem deutschen Notar protokollieren zu lassen.
Falls die Escritura dennoch von einem deutschen Notar errichtet wird, muß sie mit der Apostillie, ausgestellt durch den zuständigen Landgerichtspräsidenten versehen werden. Die Apostillie ist eine Überbeglaubigung der Unterschrift des Notars und Voraussetzung für die Anerkennung der deutschen Urkunde in Spanien.

In der Escritura sind nur noch die Personalien, der Grundstücksbeschrieb, der Kaufpreis und die Kostentragungspflicht enthalten. Trotzdem ist unbedingt darauf zu achten, dass wichtige Vereinbarungen auch in der Escritura erscheinen, weil ansonsten ihre Gültigkeit bestritten werden kann. Ist zum Beispiel im privatschriftlichen Vertrag vereinbart worden, dass der Verkäufer die Wertzuwachssteuer trägt, so ist dies in der Escritura mit aufzunehmen, da spanische Gerichte nach ständiger Rechtssprechung davon ausgehen, dass die spätere Escritura die endgültigen Festlegungen enthält.


3. Vorbereitungshandlungen

-Beantragung einer Steuernummer

Alle Ausländer, die eine Arbeitsgenehmigung, eine Aufenthaltsgenehmigung oder ein Reisedokument bekommen, sowie alle diejenigen, die aus wirtschaftlichen, beruflichen und gesellschaftlichen Gründen Beziehungen zu Spanien aufnehmen, erhalten zum Zwecke ihrer Identifizierung eine persönliche Nummer Diese Ausländer sind verpflichtet, die NIE bei der nächstgelegenen Polizeistation zu beantragen. Zusätzlich muß eine beglaubigte Kopie des Reisepasses oder des Personalausweises überreicht werden.

Bei spanischen Staatsangehörigen (natürliche oder juristische Person) lautet die Steuernummer NIF bzw. CIF. Die NIF dient dazu, natürliche und juristische Personen zu identifizieren und deren steuerliche Verantwortlichkeit für Rechtshandlungen sicherzustellen.

Ausländer, Residente sowie Nichtresidente müssen ihre Steuernummer überall angeben:
Auf Geschäftspapier, auf Rechnungen, wie vor allem auch bei Bankgeschäften. Ohne diese Nummer dürfen die Banken keinerlei Zahlungsvorgänge vornehmen.
Benennung eines Steuerbevollmächtigten

Nach Art. 9 IRNR (Einkommensteuergesetz für Nichtresidente) muß jeder Nichtresidente eine natürliche oder juristische Person mit Aufenthalt in Spanien benennen, damit diese sie vor der Finanzverwaltung vertritt, wenn der steuerpflichtige keine Betriebsstätte in Spanien besitzt oder wenn die Finanzverwaltung es verlangt, weil die Höhe oder die Art der Einkünfte in Spanien es notwendig machen. Die Nichtbenennung eines Steuerrepresentanten in diesen Fällen, wird mit einem Bußgeld belegt.

In allen anderen Fällen (wie zum Beispiel allein bei Halten von Immobilien) ist die Benennung eines Steuerrepresentanten nicht notwendig. Trotzdem sollten Nichtresidente - auch wegen der komplizierten steuerrechtlichen Lage - in der Regel einen Steuerbevollmächtigten in Spanien haben, weil es beispielsweise möglich sein könnte, dass Zustellungen an die spanische Immobilie erfolgen, mit der Folge, dass steuerliche Fristen zu laufen beginnen.

Nichtresidentenbescheinigung

Wer in Spanien Immobilien erwirbt, ohne im Land selbst ansässig zu sein, muß diese Eigenschaft durch eine sogenannte Nichtresidentenbescheinigung belegen. Diese Bescheinigung ist auf einem besonderen Formular bei der zuständigen Polizeibehörde zusammen mit der spanischen Steuernummer NIE zu beantragen.
Man muß davon ausgehen, dass die Vorlage beider Bescheinigungen Voraussetzung für die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ist. Aufgrund der Gesetzeslage besteht auch seitens der Notare und Registerbeamten bereits die Verpflichtung auf Vorlage dieser Bescheinigung zu bestehen.


Erteilung einer Vollmacht

Wenn Käufer oder Verkäufer persönlich zur Vertragsunterschrift nicht kommen können, können sie sich eines Bevollmächtigten bedienen.
Für Vollmachten, die Verfügungsbefugnisse im Bezug auf Grundstücke einräumen, gilt, dass sich die Wirksamkeit der Vollmacht nach der Lex rei sitae richtet, das heißt, dem Ort der Belegenheit der Immobilie. Bezieht sich die Vollmacht also auf ein Grundstück in Spanien, so ist spanisches Recht auf die Vollmacht anwendbar, es sei denn, der Vollmachtgeber hat ausdrücklich bestimmt, dass zum Beispiel deutsches Recht auf die Vollmacht Anwendung finden soll. Im Gegensatz zu deutschem Recht kann eine Vollmacht nicht mit Wirkung über den Tod des Vollmachtgebers hinaus erteilt werden. Diese erlischt mit dem Tode des Vollmachtgebers (Art. 1732 Nr. 3 CC). Handelt der Bevollmächtigte trotzdem weiter, so sind allerdings seine Handlungen gültig, wenn die Dritten gutgläubig waren (Art. 1738 CC).


Im Gegensatz zu deutschem Recht ist bei Generalvollmachten nach spanischem Recht statt der üblichen Generalklausel die Einzelbefugnisse des Vollmachtnehmers aufzuzählen. Der Grund hierfür liegt in Art. 1713 CC, nachdem eine in allgemeiner Form erteilte Vollmacht in Spanien nur zur Vornahme von Verwaltungstätigkeiten befugt. Ein ausdrücklicher Auftrag ist erforderlich, um Vergleiche abzuschließen, zu verkaufen, zu belasten oder sonstige Verfügungsgeschäfte zu tätigen.
Aus der Praxis heraus empfiehlt es sich daher, in Generalvollmachten für Spanien alle Tätigkeiten aufzunehmen, die vom Bevollmächtigten auszuführen sind.

Während im deutschen Recht die Vollmacht grundsätzlich formfrei ist (§ 167 II BGB) gilt in Spanien, dass wichtige Vollmachten, insbesondere auch zur Vornahme eines Grundstücksgeschäfts vor einem deutschen, bzw. spanischen Notar oder einem Konsulat protokolliert werden müssen. Das Formerfordernis begründet sich darin, dass nach spanischem Recht privatschriftliche Urkunden kein Beweis für die Richtigkeit des Ausstellungsdatums erbringen, während das Datum bei einer notariellen Urkunde sicher ist.
Ist die Vollmacht von einem deutschen Notar erteilt, ist sie mit der Apostillie zu versehen, um in Spanien Wirkung entfalten zu können. Ist sie darüber hinaus in deutscher Sprache abgefasst, muß sie einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden.

4. Notarielles Beurkundungsverfahren

In der notariellen Urkunde wird zunächst auf das Erscheinen der Beteiligten und ihre Identität in der Urkunde selbst festgehalten und festgestellt, dass sie zu dem in Frage kommenden Rechtsgeschäft berechtigt sind. Hierzu gehört auch der Nachweis, ob die Erschienen im eigenen oder fremden Namen und gegebenenfalls in wessen Namen sie handeln.
Sodann erfolgt die Umschreibung des gegenständlich abzuschließenden Rechtsgeschäftes.
In der Urkunde versichern die Beteiligten, von ihrem Inhalt Kenntnis zu haben. Am Schluß erhält dann die Urkunde die Zustimmung der Erschienenen sowie Vereinbarungen und die Genehmigung des Notars, was den Inhalt der Urkunde anbetrifft.

5. Nach der Protokollierung

Die Erschienen erhalten kurz danach eine einfache Abschrift, die in der Regel jedoch nicht die Unterschrift des Notars sondern nur ein Amtssiegel erhält. Gem. Art. 249 II RN ( Reglamento Notarial/ Spanische Notarsordnung) ist der Notar gehalten, die protokollierte Urkunde noch am gleichen Tag dem Grundbuchamt per Fax zur Wahrung der Rechte des Erwerbers vorzulegen.
Zu beachten ist, dass mit Absendung des Faxes an das Grundbuchamt die Pflichten des Notars endet. Während in Deutschland der Notar regelmäßig selbst den Vollzug seiner Urkunden betreibt, ist das in Spanien nicht üblich. Der spanische Notar kann, muß aber den Vollzug nicht vornehmen. Vielmehr kann der Vollzug außer durch den Käufer auch von jeder Privatperson betrieben werden.

6. Eintragungsverfahren

Eintragung des Asiento

Nach Telefaxmitteilung des Notars über die Beurkundung ist noch am gleichen Tag der sog. Asiento einzutragen. Der Asiento schützt den Erwerber vor weiteren Eintragungen, ähnelt insoweit der Auflassungsvermerkung nach deutschem Recht. Eine Vormerkung im eigentlichen Sinne, wie es das deutsche Recht kennt, ist dem spanischen Recht aber unbekannt.
Dieser Asiento ist jedoch nur vorläufiger Art. Er verfällt innerhalb von 10 Tagen, wenn nicht in diesem Zeitraum die Urkunde im Original beim Eigentumsregister vorgelegt wird (Art. 418 IV RH).
Der Asiento hat eine Gültigkeitsdauer von 60 Arbeitstagen. Diese Gültigkeitsdauer kann verlängert werden auf 180 Tage, wenn es nachgewiesen wird, dass die Steuern nicht vorher bezahlt werden können.

Nach Eintragung des Asiento erhält man die Urkunde zurück, um sie bei den Behörden zur Zahlung der Steuern vorzulegen.
Die notarielle Urkunde muss dem Finanzamt zur Zahlung der Grunderwerbssteuer vorgelegt werden. Dies muß innerhalb von 30 Werktagen ab Beurkundungsdatum geschehen, andernfalls wird ein Säumniszuschlag von 20 % auf die zu erhebende Steuer fällig. Anschließend kann man dann die Escritura zum endgültigen Vollzug beim Eigentumsregister vorlegen.

Das Eintragungsverfahren in Spanien dauert in der Regel nicht länger als 6 Monate.


7.Notars und Grundbuchgebühren

Die Kosten der Richtung der Escritura trägt nach dem Gesetz der Verkäufer, die Kosten der ersten und der weiteren Ausfertigungen sowie des grundbuchamtlichen Vollzugs der Käufer. In der Regel wird aber vereinbart, dass der Käufer alle Kosten trägt.

Nach dem Gesetz sind die Notare verpflichtet, als Grundlage der Gebührenberechnung den Wert festzusetzen, der vom Finanzamt festgestellt worden ist. Der Notar muß also mindestens den Katasterwert zugrundelegen. Bei Fehlen eines solchen Wertes wird der von den Parteien angegebene Wert herangezogen.

Desweiteren ist es dem Käufer zu empfehlen, wegen der Kostentragung mit dem Verkäufer zu verhandeln, insbesondere, was die Wertzuwachssteuer (PlusValia) betrifft. Auch die Quellensteuer von 5 % verbleibt letztendlich beim Verkäufer, da sie vom Kaufpreis einbehalten wird.

V. Steuern beim Immobilienerwerb in Spanien

Wie in Deutschland ist der Erwerb bzw. der Verkauf einer Immobilie in Spanien mit einmaligen steuerlichen Nebenkosten verbunden:

Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales-ITP)

Bei der Veräußerung zwischen Privatpersonen fällt nur die ITP-Steuer an. Diese beträgt 6 % bzw. 7 % auf den Balearen. Ohne Zahlung dieser Steuer kann keine Eintragung im Eigentumsregister erfolgen (Art. 254, 255 Ley Hipotecaria).

Der Käufer muß innerhalb von 30 Arbeitstagen nach Abschluß des Kaufvertrages diese im Wege der "Autoliquidacion" dem Finanzamt vorlegen und die Steuer (6 % bzw. 7 %) aus dem deklarierten Kaufpreis) sofort zahlen.
Der privatschriftliche Kaufvertrag wird jedoch nie vorgelegt (sondern nur die Escritura). Die 30 Tagesfrist läuft damit offiziell nach Errichtung der Escritura. Wird diese Frist versäumt, wird je nach Dauer des Säumnisses bis 20 % Zuschlag auf die zuzahlende Steuer aufgeschlagen.

Die Steuer wird aus der in der Escritura verbrieften Kaufpreissumme berechnet.

Mehrwertsteuer ( Impuesto sobre el Valor anadido-IVA)

Die Mehrwertsteuer kommt nur zur Anwendung beim Verkauf durch Unternehmer, also nicht beim Privatverkauf, so dass dann die ITP-Steuer entfällt.

Die IVA beträgt grundsätzlich 16 % und ist fällig beim Verkauf von Bauland und von Geschäftsgrundstücken.

Beim erstmaligen Verkauf von neugebauten Eigentumswohnungen, 1- oder Mehrfamilienhäusern fällt 7 % IVA an, bei allen späteren Übertragungen hingegen 6 % / 7% als ITP.

Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incrementodel Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana - Plus-Valia)

Hierbei soll bei der Übertragung einer Immobilie der zwischen dem Erwerb und der darauf folgenden Veräußerung erfolgte Wertzuwachs versteuert werden.
Da Wertsteigerung nur von Grundstücken in der Regel auf gemeindliche Erschließungsmaßnahmen zurückgehen, steht diese Wertzuwachssteuer den Gemeinden zu.

Bei der Berechnung wird nur der Wert von Grund und Boden zugrunde gelegt, also nicht der von Gebäuden oder Wohnungen.
Ausgenommen von der Plus-Valia ist landwirtschaftlich genutzter Boden (Finca Rustica) sowie im Falle von Übertragung von Immobilien an einen Ehegatten oder die Kinder in Erfüllung eines Urteils über die Nichtigkeit, Trennung oder Scheidung der Ehe.


Hannes Baier
Rechtsanwalt und Abogado

Zugelassen bei den RA-Kammern
in Madrid und Palma de Mallorca
 
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© 2006 Hannes Baier
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